Як інвесторам будувати підземні об'єкти для підприємств ОПК: покрокова інструкція

Уряд розширив можливості залучення приватних інвестицій у створення захищеної виробничої інфраструктури для українських оборонних підприємств.

Відповідні зміни до Постанови Кабінету Міністрів України від 19 листопада 2025 року №1494 дозволяють іншим юридичним особам (девелоперам) будувати підземні об'єкти за власні або залучені кошти з використанням спрощених процедур.

Після завершення будівництва девелопер передає підприємству ОПК весь об'єкт або його частину у власність, оренду чи на іншому передбаченому законом праві користування.

Такий механізм дає змогу залучати приватний капітал до створення захищених виробничих потужностей, їх перенесення та розширення.

У чому переваги спрощеного будівництва для інвестора

Новий механізм дозволяє інвесторам і девелоперам будувати об'єкти нерухомості за спрощеними процедурами, передаючи частину площі для потреб оборонно-промислового комплексу.

Для участі в експериментальному проєкті достатньо передати підприємству ОПК щонайменше 25% загальної площі побудованого об'єкта у власність, оренду або на іншому передбаченому законом речовому праві. Ці приміщення мають бути придатними для розміщення, перенесення або розширення виробничих потужностей.

Решту площі – до 75% – девелопер може використовувати для реалізації власних інвестиційних та комерційних проєктів відповідно до законодавства та правового режиму об'єкта.

Таким чином, інвестор отримує можливість поєднати створення захищеної інфраструктури для оборонних підприємств із розвитком власного бізнесу. Водночас він може скористатися передбаченими Постановою №1494 спрощеннями щодо використання земельних ділянок, містобудівної документації та дозвільних процедур.

Які девелопери та інвестори можуть брати участь у проєкті

Для застосування спрощеного механізму девелопер має укласти договір із підприємством ОПК, яке відповідає щонайменше одному з таких критеріїв:

• є резидентом Defence City;
• визначене в додатку до Порядку, затвердженого Постановою №1494, або створене в результаті реорганізації такого підприємства;
• внесене до електронного реєстру учасників відбору та виконавців державних контрактів (договорів);
• визначене Міністерством оборони України критично важливим для функціонування економіки в особливий період у сфері ОПК або для забезпечення потреб ЗСУ чи інших військових формувань.

Достатньо відповідності одному із зазначених критеріїв. Водночас сам девелопер не зобов'язаний бути підприємством ОПК, резидентом Defence City або виконавцем державного контракту.

Хто може бути девелопером об'єктів для ОПК

Замовником будівництва може бути інша юридична особа, яка діє від власного імені, фінансує будівництво за рахунок власних та/або залучених коштів і здійснює його на власний ризик.

Водночас Порядок встановлює обмеження для юридичних осіб, пов'язаних із державою-агресором або державою-окупантом.

Зокрема, до участі не допускаються юридичні особи, створені за законодавством таких держав, а також особи, які мають визначені Порядком зв'язки з ними через учасників, структуру власності або кінцевих бенефіціарних власників.

Обмеження також стосуються юридичних осіб, на яких або на кінцевих бенефіціарних власників яких поширюються передбачені Порядком санкційні та інші обмеження.

Відповідність девелопера встановленим вимогам необхідно підтвердити документально.

Які об'єкти можна будувати за спрощеною процедурою

Механізм поширюється на будівництво:

• підземних об'єктів виробничої інфраструктури;
• наземних будівель, споруд і конструктивних елементів, функціонально пов'язаних із такими підземними об'єктами.

Підземним об'єктом виробничої інфраструктури вважається об'єкт будівництва або його частина, що розміщується нижче планувальної позначки поверхні землі та призначена для розміщення, переміщення або розширення виробничих потужностей.

Наземні елементи можуть входити до проєкту, якщо вони забезпечують будівництво, функціонування, обслуговування, захист, прикриття, маскування або використання підземного об'єкта за призначенням.

Важливо: спрощення не поширюються автоматично на будь-яку комерційну забудову. Об'єкт має відповідати вимогам постанови №1494.

Як девелоперу організувати будівництво об'єктів для ОПК

Алгоритм організації будівництва підземних виробничих об'єктів та функціонально пов'язаних з ними будівель складається із наступних кроків. 

Крок 1. Визначити потреби підприємства ОПК

Насамперед девелоперу необхідно визначити підприємство ОПК, для потреб якого планується будівництво, та узгодити з ним основні параметри майбутнього об'єкта.

Зокрема:

• призначення приміщень і характер виробничої діяльності;
• необхідну площу;
• вимоги до інженерних мереж і комунікацій;
• технологічні вимоги до виробничих процесів;
• вимоги до захищеності, доступу та експлуатації;
• орієнтовні строки готовності об'єкта до використання.

Девелопер може ініціювати будівництво самостійно. Однак для застосування спрощеного механізму необхідно визначити конкретну потребу підприємства ОПК, яка надалі закріплюється договором.

Крок 2. Визначити земельну ділянку та правові підстави для будівництва

Девелопер має визначити земельну ділянку, будівлю або споруду, на якій чи з використанням якої планується будівництво.

Для виконання функцій замовника будівництва він повинен мати:

• необхідні відповідно до законодавства права на земельну ділянку, будівлю або споруду; або
• повноваження на виконання функцій замовника, надані власником чи користувачем земельної ділянки, будівлі або споруди відповідно до закону.

Постанова №1494 передбачає можливість здійснення будівництва без попереднього завершення процедур викупу, вилучення або відведення земельної ділянки.

Якщо земля використовується за цим спеціальним механізмом до належного оформлення, необхідно отримати відповідне погодження:

Погодження використання земельної ділянки не замінює необхідності підтвердити права або повноваження девелопера на виконання функцій замовника будівництва. Це дві окремі вимоги.

Крок 3. Узгодити умови фінансування та передачі об'єкта

Девелопер фінансує будівництво за рахунок власних та/або залучених коштів.

Після завершення будівництва підприємству ОПК передається весь об'єкт або визначена договором частина на одному з таких прав:

• право власності;
• право оренди;
• інше передбачене законом право користування.

Якщо підприємству передається лише частина побудованого об'єкта, її площа повинна становити не менше 25% загальної площі об'єкта будівництва.

Ця частина має бути функціонально придатною для розміщення, переміщення або розширення виробничих потужностей підприємства.

Якщо об'єкт або його частина передається в оренду чи на іншому праві строкового користування, діють додаткові умови:

• строк користування – не менше одного року з дня передачі;
• підприємство ОПК має право вимагати продовження користування до дня припинення або скасування воєнного стану;
• девелопер зобов'язаний передбачити можливість такого продовження на вимогу підприємства.

Постанова №1494 не передбачає обов'язку Міноборони викупити побудований об'єкт або гарантувати девелоперу компенсацію витрат. Економічні умови реалізації проєкту сторони визначають у договорі.

Крок 4. Підготувати договір із підприємством ОПК

Обов'язковою умовою застосування спрощеного механізму є укладення цивільно-правового договору між девелопером і підприємством ОПК.

Договір має містити шість основних груп умов:

1. Предмет договору. Зобов'язання девелопера побудувати визначений об'єкт за власні та/або залучені кошти і передати його або частину підприємству ОПК, а підприємства – прийняти відповідний об'єкт або його частину.
2. Вид та обсяг права. На якому праві передається об'єкт або його частина, умови та момент виникнення такого права.
3. Характеристики частини об'єкта. Якщо передається не весь об'єкт – опис і площа відповідної частини, її придатність для виробництва та дотримання мінімальної частки 25%.
4. Строки та порядок передачі. Умови передачі побудованого об'єкта або його частини підприємству ОПК.
5. Строк користування. Для оренди або іншого строкового користування – не менше одного року та право підприємства вимагати його продовження до припинення або скасування воєнного стану.
6. Цільове використання. Зобов'язання використовувати об'єкт або його частину для розміщення, переміщення та/або розширення виробничих потужностей підприємства.

Доцільно також визначити технічні характеристики об'єкта, порядок фінансування, відповідальність сторін, умови приймання приміщень і врегулювання земельних питань.

Крок 5. Подати документи до Міноборони

Не пізніше ніж за один місяць до запланованої дати укладення договору девелопер повинен подати до Міністерства оборони України:

• проєкт цивільно-правового договору з підприємством ОПК;
• документи, що підтверджують відповідність девелопера вимогам пункту 6 Порядку.

Документи можна подати:

• у письмовій формі поштовим відправленням на адресу Міноборони України;
• в електронній формі на адресу електронної пошти Міноборони України, зазначену на офіційному вебсайті, з дотриманням законодавства про електронні документи та електронні довірчі послуги.

• 

Крок 6. Пройти перевірку документів

Міністерство оборони України протягом п'яти робочих днів із дня отримання документів перевіряє відповідність проєкту договору та девелопера встановленим вимогам.

За результатами розгляду девелопера інформують про результати перевірки.

Якщо виявлено невідповідності, Міноборони України зазначає:

• конкретні невідповідності;
• вимоги Порядку, яким не відповідають документи;
• спосіб усунення невідповідностей;
• строк для їх усунення, який не може бути меншим п'яти робочих днів із дня отримання повідомлення.

Після усунення невідповідностей девелопер повторно подає документи. Повторна перевірка здійснюється в тому самому порядку та у відповідні строки.

Повторно встановлювати вже усунуті невідповідності з тих самих підстав не допускається.

Важливо: перевірка Міноборони України не замінює будівельної експертизи та не є окремим дозволом на будівництво.

Крок 7. Укласти договір і розпочати будівництво

Після проходження процедури перевірки та усунення виявлених невідповідностей девелопер і підприємство ОПК укладають цивільно-правовий договір.

Договір обов'язково має бути укладений до початку будівельних робіт.

За умови дотримання вимог Порядку девелопер може розпочинати будівництво із застосуванням передбачених спрощень.

Які спрощення передбачені для будівництва виробничих об'єктів

Постанова №1494 дозволяє здійснювати будівництво:

• без попереднього викупу, вилучення або відведення земельної ділянки – за умови виконання спеціальних вимог до її використання;
• без обов'язкової відповідності містобудівній документації;
• без отримання містобудівних умов та обмежень;
• без проведення оцінки впливу на навколишнє природне середовище;
• без отримання дозволу або погодження Міністерства культури України чи його територіальних органів на будівництво;
• без отримання стандартного права на виконання будівельних робіт;
• із використанням Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва без оприлюднення відповідної інформації на її порталі.

Водночас спрощений механізм не скасовує вимог щодо належного проєктування, обов'язкової експертизи, контролю якості будівництва та наявності необхідних правових підстав для виконання девелопером функцій замовника.

Якщо замовником будівництва виступає девелопер, саме він відповідає за організацію авторського й технічного нагляду.

Паралельно може здійснюватися організація підключення електроенергії, водопостачання, газу, тепла та інших необхідних ресурсів.

Підприємство ОПК має право укладати договори про постачання таких ресурсів ще до реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації або видачі сертифіката.

Як відбувається прийняття об'єкта в експлуатацію

Після завершення будівництва об'єкт приймається в експлуатацію з використанням Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва без оприлюднення відповідної інформації на її порталі.

Залежно від об'єкта це здійснюється на підставі:

• зареєстрованої декларації про готовність об'єкта до експлуатації;
• або акта готовності об'єкта до експлуатації шляхом видачі сертифіката.

При цьому не потрібно зазначати відомості про державну реєстрацію прав на земельну ділянку, містобудівні умови та обмеження, документи на право виконання будівельних робіт і результати контрольного геодезичного знімання.

Якщо будівництво поділено на черги, прийняття в експлуатацію може здійснюватися окремими чергами відповідно до проєктної документації.

Також передбачена можливість прийняття в експлуатацію об'єктів, будівництво яких розпочалося в межах експериментального проєкту, але завершилося після закінчення строку його реалізації.

Після прийняття об'єкта в експлуатацію девелопер передає підприємству ОПК весь об'єкт або визначену договором частину в погоджені строки та з належним оформленням відповідних прав і документів.

Що відбувається у разі зміни статусу підприємства ОПК

Якщо після початку будівництва підприємство ОПК втратить відповідність окремим критеріям, визначеним Порядком, це саме по собі не означає необхідності зупиняти проєкт.

Передбачена можливість завершити будівництво, прийняти об'єкт в експлуатацію та передати його підприємству відповідно до укладеного договору.

Така втрата відповідності сама по собі не є підставою для припинення або зміни договору.

Що потрібно зробити після припинення або скасування воєнного стану

Спрощене використання земельної ділянки під час реалізації експериментального проєкту не звільняє від подальшого врегулювання земельних відносин.

Після припинення або скасування воєнного стану підприємство ОПК за необхідності вживає заходів щодо:

• формування земельної ділянки;
• її вилучення, викупу або відведення;
• державної реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі;
• державної реєстрації речових прав на земельну ділянку.

Якщо будівництво здійснювала інша юридична особа, викуп, вилучення або відведення земельних ділянок здійснюються також за рахунок власних коштів такої юридичної особи без залучення коштів державного та місцевих бюджетів.

Тому порядок взаємодії сторін, фінансування відповідних процедур і виконання зобов'язань після завершення воєнного стану доцільно визначити в договорі.

Докладні умови застосування спрощеного механізму визначені постановою Кабінету Міністрів України від 19 листопада 2025 року №1494.

Читайте також

---

Уряд спростив підземне будівництво для підприємств ОПК